相続などによって所有することになった田舎の土地を、どう活用していいか困っている方もいるでしょう。都心と異なり、交通の便が悪く人口が少ないような場所だとマンションやビル用途になりづらいため、不動産会社が中々買い取ってくれません。ところが、使い道がなく放置している土地であっても、太陽光発電事業者には興味を示してもらえる場合があるのです。
周囲に高い建物が無く日当たりが良い立地は、太陽光発電を行うのにとても適しています。そういった理由から、太陽光発電事業者に土地を売却する方が増えている一方、売買を巡ってトラブルも増加しているので注意が必要です。
本記事では、太陽光発電の土地売買におけるトラブルや、売買の注意点について詳しく説明していきます。
太陽光発電の土地に絡むトラブル
昨今、太陽光発電の需要が高まり、事業者が好立地を求めて土地を売買するケースが増えていますが、同時にトラブルへの注意喚起も高まっているのです。その理由は、主に次の2つが挙げられます。
●売買契約を締結しても売却できない場合がある
●売買契約から引渡までの期間が長い
通常の不動産取引ですと、当事者間で合意して契約を締結すれば、大体1ヶ月ぐらいで精算及び引渡が実施されます。ところが、太陽光発電用地の場合、契約を結んでから実際に引渡が行われるまで、なんと1年以上もかかるケースがあります。それは一体なぜでしょうか？
太陽光発電事業者へ売却すると、売買契約から引渡までの間に、行政に太陽光発電の事業申請など諸々の手続きを行います。複数の申請を提出して許可を受けてからでないと、発電を開始することはできません。まずは売買する土地を決めて、契約書を揃えて行政に申請を行い、許可が下りて初めて正式に土地を購入するという方式が、太陽光発電事業者の間で一般的になっているわけです。
売却側としては、契約を締結したものの、事業者が行政から許可を受ける日まで、身動きが取れない状態が続きます。これを「停止条件付売買」といい、トラブルが多発する原因になっています。土地所有者は、契約を結んだ段階で売却できると思っていたのに、太陽光発電の認可が出ず契約が無効になってしまったというトラブルが多数起きているのです。
そんなトラブルが発生するなら、事業者が精算と引渡を終えてから行政に申請を行えばいいと思う方もいるでしょう。しかし、事業者の立場だと、もし太陽光発電の認可が下りないと、活用しづらい土地を購入してしまうことになり、そのリスクを非常に敬遠します。所有者が、「すぐに精算してください」と条件を突きつけたら、ほとんどの事業者は契約を締結してくれないでしょう。
停止条件付売買の厄介なところは、いつ正式に取引が行われるのか売却側が分からない点です。太陽光発電の認可には、最低でも半年、長いと1年以上かかり、期間はマチマチです。その期間、ずっと売買契約に拘束されるだけでなく、所有者が固定資産税などの維持費を負担し続けなければなりません。
また、農地として登録されている土地は太陽光発電用の場所として転用することが認められていません。転用したい場合、都道府県知事や指定市町村長の許可を得る必要があり、予め所有者が自治体の担当者などに確認を取る必要があります。農地転用の可否を把握しておかないと、契約締結の際に支障となりますから、必ず行うようにしましょう。
停止条件付売買は売却側に不利ですから、契約時に特約として、「当該事業者との売買代金を上回る買主が現れた場合、そちらに売却できる」「○○（特定の期日）までに許可を受けれなかったら契約を解除できる」といった条項を入れておくべきです。
太陽光発電詐欺の訪問販売の手口
太陽光発電における詐欺で注意すべきこととして、訪問販売は詐欺が発生しやすい場面ですから、警戒心を持ってください。特に、モニター商法といわれる販売手法は、詐欺の可能性が高いので、事例を紹介します。
モニター商法とは、「モニター（体験者）になってもらうお礼に通常より安い費用で太陽光発電を設置します」などと話を持ちかけるものです。あたかも割安で導入、もしくは太陽光発電投資ができると説明するのですが、実際には相場より高い金額を提示しているわけです。太陽光発電にあまり関心が無い方だと、設置費用や投資について知識がなく、相場がいくらかもほとんど知りません。その弱みに付け込んで、割高な料金を請求しようというやり方です。
太陽光発電の黎明期には、自治体が普及目的で悪質ではないモニター商法を実施する地域もありました。現在は、全国的に普及が進んでいるため、自治体ではなく詐欺目的で行う悪徳業者がほとんどでしょう。
もう一つ、訪問販売でよく使われる手口が、「メンテナンス費用不要」「ほったらかしでいい」といった謳い文句です。メンテナンスや維持にかかる費用が、不動産投資と比較して多くないというのは間違っていませんが、0円ということはほぼありえません。ただでさえ日本は、台風を筆頭に自然災害が多い国です。太陽光パネルに汚れが付着したり、機器が故障する可能性を考えておくべきです。まともな太陽光発電事業者なら、メンテナンスにもコストがかかることを重々承知しています。「ゼロ」「確実に儲かる」など、いかにも惹かれやすい言葉には裏があると思ってよいでしょう。
太陽光発電に騙されるな！投資詐欺
太陽光発電が世間に浸透するにつれて、詐欺の件数も増えてきました。悪徳業者の手法は多様化していますが、大まかにまとめると以下の3つのパターンが多いようです。
●相場より高額な費用を請求する
●架空の投資話を持ちかける
●嘘の説明をして契約させる
最もタチが悪いのは、架空の太陽光発電ファンドへの投資を勧誘する詐欺商法です。このケースだと、そもそも架空の太陽光発電所へ出資させるため、当然ながら利益配分がなく、出資金すら返還されません。
発電所が一応存在するにしても、事前の説明とはまったく異なる状況となり、出資者が損をするというケースもあります。騙す側は当然、結果を分かった上で意図的に出資を募るわけです。投資でなくても、住居の屋根に太陽光発電システムを設置する際に、工事費用として追加で高額請求をする事例も報告されているので、業者の見極めが非常に大切です。
過去に詐欺に遭った、もしくは詐欺の手口に出くわした人を対象にしたアンケート調査では、「説明と実際の発電量が異なった」「メンテナンスが不要など虚偽の説明があった」「業者と連絡が取れなくなった」というケースが多数見受けられます。
まとめ
詐欺の手口がますます複雑化する中、私たちが詐欺を完全に避けるのは難しいかもしれません。しかし、太陽光発電の設置または投資を開始する前にできることがあります。
太陽光発電に関する知識や情報を収集することはもちろんですが、依頼を検討する業者の実績や口コミを確認することです。現在はネット上で、一般人からの口コミが多数書き込まれています。詐欺業者に対しては、具体的な事例や被害報告が書かれているはずですので、もしそういった業者を見つけたら絶対に避けるべきです。
たとえネット上の口コミを見て安心しても、特定の業者を過度に信頼するのも危険です。訪問販売に訪れた時は、「一旦他の業者も検討する」と言って、すぐには契約を結ばないのがベターです。万が一詐欺の被害に遭ったと認識したら、消費者ホットラインに相談するなど、迅速に対応しましょう。特に太陽光発電投資に関しては、投資詐欺がなかなか無くなりません。じっくり時間をかけて、本当に問題ない投資案件なのか調べることを心掛けてください。
